Строительное общество [1] – организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.
От других ипотечных институтов СО отличается тем, что предоставляет права на ссуду только своим вкладчикам. Для успешного функционирования СО необходимо, чтобы его члены состояли вкладчиками достаточно долго и накапливали достаточно большие суммы. Поэтому объем и схема обслуживания предоставляемого кредита, вообще говоря, зависят от объемов и временной структуры сбережений.
Основной тезис представляемой работы состоит в том, что создание системы строительных обществ (строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных кооперативов) является необходимым этапом в становлении массового рынка ипотечного кредита. Попытки «перескочить» этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу. Этот вывод согласуется с общей теорией трансплантации экономических институтов и опирается на анализ: а) особенностей рынка жилья, б) истории развития жилищных финансов в развитых странах, в) недавнего опыта стран Восточной Европы, г) многочисленных попыток создания ипотеки в России в 1992-2003 гг.
В конце 18-ого – начале 19-ого веков строительные общества послужили основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов во многих странах. Родоначальницей первых строительных обществ в Европе считается Англия, где между 1775 и 1825 годами было создано 250, а в последующие 50 лет еще 3000 строительных обществ (кооперативов). Каждое из них объединяло 20-30 человек и функционировало 10-14 лет. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет, пока в 1845 г. не преобразовались в розничные банки специализирующиеся на кредитовании жилья. В дальнейшем строительные общества были заимствованы другими странами. В США они появились в 1831 г. Через 20 лет в Америке вслед за Англией на основе строительных обществ возникла ссудно-сберегательная ассоциация, однако она, в основном, вытеснила строительные общества лишь через 60 лет, в 1890-ые годы. В Германии строительные общества возникли в 1885 г. Спустя 39 лет в 1924 г. в Германии возникла форма стройсберкассы, которая с небольшими изменениями продолжает действовать до сих пор. В 1925 германский опыт был перенесен в Австрию, а в 1965 г. во Францию (Старков (2002, с. 20, 37)).
Строительные общества играли особенно важную роль в послевоенных Германии и Австрии, в период экономических трудностей, упадка государственных институтов и кризиса доверия. Именно после войны в 1952 г. германское правительство ввело государственную премию по стройсбережениям. Изначально была установлена весьма высокая премия в 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1975 - 23%, в 1976 - 18% , в 1982 - 14% и затем в 1989 – 10%.
В Германии доля кредитов, выдаваемых стройсберкассами достигла пика к началу 80-ых годов, а затем, по мере развития рынка капитала, стала падать[2]. В 1973 г. стройсберкассы обслуживали 14 млн. контрактов, а в 1983 – 24 млн. (эта цифра соответствует 39% населения Германии). В указанное десятилетие в среднем прибавлялся 1 млн. контрактов в год. В 1983 г. сбережения стройсберкасс достигли 18% всех депозитов населения, ими было выдано кредитов на 28,5 млрд. марок, что составляет 30% жилищных инвестиций. В 1983 г. доля стройсберкасс в жилищных кредитах насчитывала 19%, ипотечных банков - 28%, сберегательных банков – 24% (Boleat (1985, pp. 189-205)).
Недавний опыт стран Восточной Европы подтверждает важнейшую роль строительных обществ в становлении эффективной системы жилищного кредитования. Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Чехия- в 1993, Венгрия – в 1997. В Чехии в первый же год членами ССКа стали 2% жителей, в Словакии 0,9% и в Венгрии- 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему стройсбережений. В Венгрии на 7-ом году участниками института стало почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли, составив через 7 лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. Однако сбережения росли быстрее. В среднем за 7 лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля стройсбережений в ВВП возросла в Чехии в 49 раз (до 4,9 % от ВВП на 7 году работы). Спрос на услуги стройсберкасс продолжает быстро расти во всех трех странах.
Польша пошла по другому пути, нежели Словакия, Чехия и Венгрия. Здесь, начиная с 1993 г., основная ставка была сделана на развитые формы ипотеки, включая институты секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. В результате, достижения Польши в жилищном кредитовании и строительстве намного отстали от стран-соседей. Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8 % в 1999 году и 1,8% в 2002. А в Чехии и Словакии уже в 1999 году доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7% соответственно, в 2002 г.– уже 20% и 12,7%.
Правда, в Польше в 1995 г. был введен институт строительно-сберегательных кооперативов в виде спецсчетов в комбанках. Ставка по депозитам и кредитам плавающая, соответственно, 25% и 50% от учетной ставки ЦБ. Прибыль от ведения счетов добавляется к кредитному фонду или резервам. Однако премии не были предусмотрены и налоговые льготы были недостаточны для привлечения массы вкладчиков, а короткий накопительный период и отсутствие прибыли сделали этот бизнес не слишком интересным для банков. С конца 1996 по 1998 гг. кооперативы заключили 40000 контрактов и выдали незначительное количество займов.
К настоящему времени стройсберкассы (ССКа) в Чехии и Словакии по числу выдаваемых кредитов намного превзошли все остальные финансовые институты вместе взятые. В Словакии к 2003 г. ССКа выдали 270 тысяч займов (5% населения), ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тысячи и кредиты государственного фонда – еще 28 тысяч. (Hager (2004, p.7)); Housing finance system of Slovak Republic (2002, p. 15, 23)). Через 7 лет работы (к концу 1999 г.) чешские ССКа выдали 307 тысяч кредитов (3% населения), тогда как ипотечные кредиты банков достигли 21 тысячи, а ипотечные займы с субсидией ставки – 8 тысяч. (Czech Republic. Country note. (2000, p. 15)).
В то же время, в обоих странах, как и в Венгрии, массовый старт ССКа дал дополнительный импульс для развития банковского ипотечного кредитования. Средняя величина банковского кредита с самого начала была существенно выше кредита ССКа. В последние годы доля банков в общем объеме жилищных кредитов растет. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССКа в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно доля ипотечного кредитования должна увеличиться с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г. (Oravec (2003, Tab. 2)). В Чехии доля ипотечных банков в объеме всех непогашенных жилищных кредитов выросла с 31% в 1999 г. до 47% в 2002 г.
В Польше же к концу 1999 г. было выдано только 130 тысяч банковских кредитов, что составляет всего 0,3% населения. Отсутствие стройсберкасс не привело к быстрому развитию альтернативных институтов, а скорее, затормозило их рост.
Казалось бы, Польша, несмотря на медленный рост жилищного кредитования, избежала серьезных бюджетных затрат на его развитие. Но это не так. Правительство, ожидая самостоятельного возникновения рынка жилищного кредитования, не стало переориентировать бюджетную поддержку в его пользу и сосредоточило усилия на сохранении старых форм кредитования строительного сектора. В 1992 г. расходы на жилищные субсидии строительству составили 6,1% государственного бюджета, в 1996 г. – 3,1%, а в 2001 г. – 1,3% (Poland. Statistical appendix 2 (2002, p.5)) [3] Благодаря такой политике, а также росту в первые годы реформ покупок жилья имущим классом за свой счет Польша испытала менее глубокий спад в жилищном строительстве, чем Словакия и Чехия. Однако в процессе восстановления жилищное строительство столкнулось с отсутствием кредитных институтов, доступных широким слоям населения. Уже с 2000 г. в Польше начало сокращаться число одобренных заявок и реально начатых новостроек, что в 2002 г. привело к изменению тенденции в завершенном строительстве- снова в сторону спада с 68% от уровня 1989 г. до 63%. В 2004-2005 гг. в Польше ожидается стагнация жилищного строительства. В Словакии, Чехии, Венгрии наблюдается стабильный рост строительства.
Итак, в Польше ошибочная стратегия замедлила становление более массовых институтов жилищного кредитования. Для их дальнейшего продвижения Польше могут потребоваться новые бюджетные расходы, сопоставимые с расходами соседних стран.
Россия, как и другие переходные экономики, столкнулись с проблемой развития института жилищных финансов. Основная ставка, как и в Польше, была сделана на создание современных институтов по образцу развитых стран. Были предприняты многочисленные попытки, потрачены сотни миллионов долларов, а результаты нельзя считать удовлетворительными. Всего с 2000 по 2003 гг. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130370 заемщиков, тогда как в одном только 1990 году было 170000 заемщиков. Доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях за этот период составила около 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичная величина составляла 7%. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП составила менее 0,2%.
Основными препятствиями для широкого распространения развитых форм ипотеки в России, как и в других странах на соответствующем этапе развития, являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья[4], недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют низкое качество судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки. Эти препятствия нельзя преодолеть только за счет введения той или иной законодательной базы.
Из проведенного анализа следует ряд важных выводов.
Во-первых, приходится заключить, что на начальных этапах становления рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на относительно простые формы ипотечных институтов.
Во-вторых, начальные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы преодоления недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.
В третьих, на начальных этапах ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и допускать переход к более совершенным формам ипотеки.
Благодаря узкой специализации, встроенной системе контроля и достаточно высоким начальным дотациям строительные общества снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения. Строительно-сберегательные кооперативы нередко организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например, живущих на одной территории или работающих в одной отрасли. Благодаря этому кооператив имеет достаточно полную информацию о своих членах и может отбирать тех, кто заслуживает доверия.
Члены стройсберберкасс не обязательно связаны друг с другом. Для завоевания доверия сберкассы получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме того, в большинстве стройсберкасс участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти из СО, изъяв свой вклад (включая премию). Благодаря этой возможности хранение денег в стройсберкассах оказывается более выгодным, чем в банках, даже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Вклады стройсберкасс гарантируются государством. Указанные черты снижают риск слишком длительного ожидания в очереди или даже утери вклада при отсутствии притока новых участников. В процессе длительного накопления сбережений проявляются и материальные возможности будущего должника, и его уровень его добросовестности, и способность к самодисциплине. Тем самым СО обходит типичную для банка трудность, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.
Именно поэтому строительные общества играли и играют столь важную роль в развитии жилищных финансов. Формирование системы строительных обществ (СО) позволяет за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами миллионы потребителей со средними доходами. Кроме того, строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым подготавливается почва для развития более совершенных форм ипотеки. Обычно в рамках современных стройсберкасс в развитых странах накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Тем самым расширяется спрос на банковские ипотечные программы. Указанные черты строительных обществ делают их эффективным проводником государственной политики стимулирования роста и социальной политики.
Необходимым условием преодоления препятствий и успешного становления ипотеки является активная поддержка государства. При наличии продуманной стратегии государственные расходы на эти цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения, поскольку радикально преобразуют существующий сберегательный рынок, а посредством его и кредитный со строительным, вовлекая в них слои населения с низкими и средними доходами, не участвовавшие в них ранее.
Приоритетное развитие строительных обществ не мешает становлению более передовых форм - ипотечным банкам и институтам вторичного рынка, поскольку последние рассчитаны на более состоятельные слои населения. Напротив, привлечение широких масс на рынок жилищных кредитов повышает спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы способствуют увеличению склонности к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению доверия агентов рынка друг к другу и к государству, что создает условия для постепенного уменьшения объема государственной поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного кредитования. Со временем стройсберкассы, видимо, трансформируются в специализированные розничные банки, как это было в большинстве развитых стран. Однако без создания строительных обществ на нынешнем этапе развитие системы жилищных финансов будет гораздо более медленным и затратным.
[1] Буквальный перевод термина “building society”.
[2] Стоит отметить, что воссоединение Германий привело к резкому росту числа контрактов, заключенных стройсберкассами, ибо эта форма ипотеки, как отмечалось выше, особенно привлекательна для низкодоходных групп населения.
[3] В 1990 государственная помощь включала платежи по жилищным сберегательным сертификатам, субсидии ставки кооперативного кредита, субсидии жилищным кооперативам, государственный кредит жилищным кооперативам. Госкредит кооперативам был отменен в 1994 г., а субсидии – в 1998 г., зато в 1995 г. добавились расходы на Национальный жилищный фонд, продолживший кредитовать кооперативы на льготных условиях, и выплаты муниципалитетам на жилищные пособия.
[4] См. Фаерман, Хачатрян (2004). По их оценкам, полученным для ряда регионов России, первоначальный взнос на квартиру в 50 кв. м. способны заплатить не более 5% населения.
